所有している土地を売却する際に、利益が出た場合は「譲渡所得」が発生するため、所得税と住民税がかかります。
ただし、状況によって税額が変わったり、納税が不要になることもあります。
この記事では、土地を売却した際にかかる所得税と住民税、また節税のポイントなどを解説します。

 

 

譲渡所得とは？

土地を売却して譲渡所得がある場合、所得税と住民税が課されます。
譲渡所得とは、土地を売却して得られた利益（売却益）のことです。不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」と言って、給与所得などの他の所得とは切り離して計算されます。

土地を売るまでには、その土地を取得した費用や売却にかかる手数料など、さまざまな費用がかかっています。譲渡所得は単純に売れた価格ではなく、売れた価格からこうした売却にかかる経費を差し引いたものです。

 

●譲渡所得（売却益）の計算式

【課税譲渡所得】＝ 譲渡価額 – 取得費（土地の購入費） – 譲渡費用（仲介手数料など） – 特別控除額
【所得税・住民税】＝ 課税譲渡所得×税率

実際の課税対象額は、譲渡所得から土地の購入にかかった費用を差し引いて、売却にかかった仲介手数料などの費用も差し引いた上で、特別控除額を引いた額です。

土地を購入した金額よりも高く売却できた場合には、所得税と住民税が発生しますが、土地を売却して収支がマイナスになった場合は、土地売却による所得税・住民税は発生しません。

「取得費」と「譲渡費用」として計上できるものは、具体的には次のとおりです。

 

【取得費】

・土地の購入代金

・購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）

・仲介手数料

・測量費、建物解体費など

 

【譲渡費用】

・仲介手数料

・印紙税

・測量費、建物解体費など

なお、相続した土地など土地の購入価格がわからない場合は、譲渡価格の5%を取得費として計算します。

 

土地売却における税率

土地の売却は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。
5年超なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、 長期譲渡所得の方が税率は低くなります。
なお、所有期間の「5年超」というのは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

所有期間5年超：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
所有期間5年以下：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
※復興特別所得税を含む（復興特別所得税」は東日本大震災における被災者支援等を目的としている税金で、所得税額に税率2.1％を乗じた金額を納税）

 

節税のポイント

自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除される「3,000万円の特別控除」が受けられ、節税ができます。この特例は、取壊しから1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年目の年末までに売却など、一定の要件を満たすことが条件となります。

 

納税のタイミング

所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告の期間中（2月16日～3月15日）に納税します。確定申告した上で、国に納税します。
また、住民税は売却した翌年度の6月以降に納税します。通常、市区町村から送付される納税通知書に従って、年4回に分けて分割で納付します。

 

 

このように、土地を売却した際の所得税や住民税は、一定の条件を満たすことで節税もできますので、しっかり理解をした上で売却を進めましょう。